Mietrendite Rechner: Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite (Cap Rate)
Die Nettomietrendite (im internationalen Immobilienbereich als Cap Rate oder Capitalization Rate bezeichnet) ist die entscheidende Kennzahl zur objektiven Bewertung der Rentabilität einer Kapitalanlage-Immobilie. Sie setzt den tatsächlichen Jahresreinertrag ins Verhältnis zum Gesamtkaufpreis, berechnet ohne Fremdkapitalzinsen und Tilgung.
Im Gegensatz zur oberflächlichen Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) berücksichtigt die Nettomietrendite alle nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten: die Grundsteuer, die Instandhaltungsrücklage, das Hausgeld, Sondereigentumsverwaltung (SEV) sowie das Mietausfallwagnis.
Formel der Nettomietrendite (Cap Rate)
Wobei Jahresreinertrag (NOI) = Jahreskaltmiete - (Grundsteuer + nicht umlegbares Hausgeld + Instandhaltungsrücklage + Verwaltung + Mietausfallwagnis). Bankzinsen und Tilgung fließen hier nicht ein.
Praxisbeispiel: Nettorendite einer Immobilie berechnen
Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Leipzig oder Hannover:
- Gesamtkaufpreis (inkl. Erwerbsnebenkosten): 385.000 € (350.000 € Kaufpreis + 35.000 € Notar, Grunderwerbsteuer & Makler)
- Jahreskaltmiete: 1.750 €/Monat = 21.000 €/Jahr
- Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 3.850 €/Jahr (Grundsteuer: 600 €, Instandhaltungsrücklage: 1.800 €, SEV-Verwaltung: 650 €, Mietausfall: 800 €)
- Jahresreinertrag (NOI): 21.000 € - 3.850 € = 17.150 €
Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland? (Vergleich nach Lagen)
Die erzielbare Mietrendite hängt in Deutschland stark von der Lage und der Wirtschaftskraft der Region ab. In begehrten A-Städten sind die Renditen niedriger, dafür ist die Wertsteigerungschance und Wiedervermietbarkeit höher:
| Standortkategorie (Deutschland) | Typische Nettomietrendite (Cap Rate) | Risikoprofil & Wertentwicklung |
|---|---|---|
| 🇩🇪 A-Städte Prime (München, Frankfurt, Hamburg) | 2,8% – 4,0% | Sehr hohe Wertstabilität, minimale Leerstandsgefahr, geringer Cashflow |
| 🇩🇪 A-Städte Dynamisch (Berlin, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) | 3,4% – 4,8% | Starke Mietnachfrage, gute Mischung aus Substanz und Rendite |
| 🇩🇪 B-Städte (Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg) | 4,8% – 6,5% | Ausgewogenes Verhältnis: Solider monatlicher Cashflow und Entwicklungspotenzial |
| 🇩🇪 C/D-Lagen & Ruhrgebiet (Essen, Duisburg, Chemnitz) | 6,8% – 9,5% | Hohe Cashflow-Rendite bei höherem Leerstands- und Instandhaltungsaufwand |
| 🇩🇪 Logistik- & Gewerbeimmobilien (Deutschlandweit) | 6,0% – 8,0% | Langfristige Gewerbemietverträge mit indexierten Mietanpassungen |
Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite (FAQ)
Wie funktioniert ein Mietrendite Rechner (brutto vs. netto)?▼
Ein Mietrendite Rechner ermittelt das prozentuale Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem investierten Gesamtkaufpreis. Während der Bruttorechner lediglich Kaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis setzt, zieht die Nettoberechnung alle Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Hausverwaltung, Mietausfallwagnis) ab, um den realen Jahresreinertrag (NOI) abzubilden.
Wie berechnet man die Nettomietrendite einer Immobilie Schritt für Schritt?▼
1. Berechnen Sie die Jahreskaltmiete (Monatskaltmiete × 12). 2. Ziehen Sie alle nicht umlegbaren Betriebskosten ab: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten (SEV/WEG), Grundsteuer und Mietausfallwagnis, um den Jahresreinertrag (NOI) zu erhalten. 3. Ermitteln Sie die Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis + Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision). 4. Teilen Sie den Jahresreinertrag durch die Gesamtkosten und multiplizieren Sie mit 100.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?▼
Die Bruttomietrendite ist eine grobe Überschlagsrechnung (Kaltmiete / reiner Kaufpreis), die weder Nebenkosten noch laufende Instandhaltung berücksichtigt und die Rentabilität oft um 1,0 bis 2,0 Prozentpunkte zu optimistisch darstellt. Die Nettomietrendite (Cap Rate) ist die bankübliche Kennzahl, die alle realen Kosten einbezieht.
Was gilt in Deutschland als gute Mietrendite (A-Städte vs. B/C-Lagen)?▼
In A-Städten (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin) liegt eine solide Nettomietrendite bei 3,0% bis 4,5%, da Investoren auf Substanzwert und Wertsteigerung setzen. In B-Städten (Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg) sind 4,5% bis 6,0% typisch. In C- und D-Lagen (z. B. Ruhrgebiet, Chemnitz) werden 6,5% bis 9,0% Nettorendite gefordert, um das erhöhte Leerstands- und Mietausfallrisiko zu kompensieren.
Wird die monatliche Darlehensrate in der Nettomietrendite berücksichtigt?▼
Nein. Die Nettomietrendite (Cap Rate) bewertet die Ertragskraft der Immobilie schuldenfrei und isoliert, um Objekte neutral vergleichen zu können. Um die Rendite auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital nach Abzug von Zins und Tilgung zu ermitteln, berechnen Sie die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return).
Welche Nebenkosten mindern den Jahresreinertrag und sind nicht auf den Mieter umlegbar?▼
Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die Kosten der Hausverwaltung (Sondereigentums- und WEG-Verwaltung), Zuweisungen zur Instandhaltungsrücklage sowie Kosten für Erneuerungen und Mietausfallwagnisse nicht umlagefähig. Diese müssen vom Vermieter getragen werden und mindern die Nettomietrendite.