Simulador de Hipoteca Puente & Hipoteca Cambio de Casa (BBVA, Santander)

Una hipoteca puente (o hipoteca cambio de casa) es un préstamo hipotecario temporal que te permite comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual. Consiste en unificar temporalmente la deuda de tu vivienda actual y la financiación de la nueva en una sola hipoteca con garantía sobre ambos inmuebles, disfrutando de un periodo de carencia (generalmente de 6 meses a 2 o 3 años) en el que solo pagas los intereses mensuales devengados.

La hipoteca puente de BBVA (a menudo contratada como hipoteca cambio de casa) permite agrupar ambas cargas hipotecarias con un periodo de carencia de capital de hasta 24 a 36 meses. Durante este plazo, el prestatario abona una cuota reducida exclusiva de intereses calculada sobre el capital dispuesto. BBVA financia hasta el 80% del valor de tasación del nuevo inmueble sumado a la hipoteca pendiente, y las opiniones de los usuarios destacan la flexibilidad para fijar el plazo de venta sin penalización por amortización al liquidar la vivienda antigua.

Banco Santander ofrece la denominada 'Hipoteca Cambio de Casa', diseñada para evitar el pago de dos hipotecas completas a la vez. Otorga un plazo de venta de hasta 3 años con carencia de amortización de capital (solo intereses). La entidad exige una tasación homologada de ambas propiedades, un LTV conjunto habitualmente no superior al 75%-80% y solvencia contrastada (ratio de endeudamiento no superior al 35%-40% de los ingresos netos familiares).

La hipoteca puente de CaixaBank (antigua La Caixa) permite formalizar la compraventa de la nueva vivienda sin liquidar previamente la actual mediante una carencia parcial de 1 a 2 años prorrogable. El simulador de CaixaBank calcula la cuota de solo intereses referenciada a tipo fijo o variable (Euríbor + diferencial). Tras la venta del inmueble anterior, los fondos se destinan íntegramente a amortizar el tramo puente sin comisión de amortización anticipada abusiva, reconvirtiéndose en un préstamo estándar.

Además de BBVA, Santander y CaixaBank, entidades como Banco Sabadell, Bankinter e Ibercaja ofrecen hipotecas puente o soluciones de cambio de casa. Sabadell destaca por su agilidad en tasaciones cruzadas; Bankinter ofrece diferenciales competitivos para perfiles de rentas medias-altas; e Ibercaja permite estructurar periodos de carencia a medida según el tiempo medio de venta en la provincia donde radique el inmueble.

La hipoteca cambio de casa es la denominación comercial que dan la mayoría de entidades en España a la hipoteca puente. A diferencia de una hipoteca tradicional que grava un único inmueble a 25 o 30 años con cuota mixta (capital + intereses), la hipoteca cambio de casa es un préstamo provisional con garantía hipotecaria dual y periodo de carencia temporal (12 a 36 meses), tras el cual se reestructura en una hipoteca convencional una vez liquidado el primer piso.

Para calcular la hipoteca puente, se multiplica el capital total pendiente por el tipo de interés mensual acordado. Por ejemplo, sobre un capital financiado de 200.000 € a un tipo de interés nominal (TIN) del 3,30% anual (0,275% mensual), la cuota mensual durante la carencia de capital es de tan solo 550 € al mes, en lugar de superar los 1.000 € o 1.500 € que costaría amortizar dos préstamos a la vez.

Los bancos exigen: 1) Tasaciones oficiales homologadas por el Banco de España de ambos inmuebles, 2) Capacidad económica estable para afrontar la cuota de carencia y la futura hipoteca única, 3) Porcentaje de financiación (LTV combinado) no superior al 70%-80% del valor total de tasación, y 4) Compromiso contractual de comercializar la vivienda actual a precio de mercado razonable.

Si se agota el plazo de carencia (por ejemplo, 2 años) sin vender la casa, finaliza el periodo de solo intereses y el banco comenzará a cobrar la cuota completa con amortización de capital acumulado sobre ambos inmuebles, incrementando fuertemente el recibo mensual. Por ello, las entidades permiten negociar prórrogas de carencia de 6 a 12 meses si se demuestra que el precio de venta se ha rebajado o que existe una operación de arras en curso.

Al calcular el capital neto que obtendrás para liquidar la hipoteca puente, debes restar: la comisión de la inmobiliaria (3% al 5% + 21% IVA en España), la plusvalía municipal del ayuntamiento, los gastos notariales y de cancelación registral de la hipoteca antigua, y el ITP (6% al 10%) o IVA (10%) abonado en la compra de la nueva vivienda.

En México, un crédito puente es un financiamiento a corto y mediano plazo (típicamente de 12 a 36 meses) diseñado para cubrir necesidades de liquidez temporal entre la compra o edificación de un inmueble y su posterior venta o refinanciamiento hipotecario definitivo. Permite comprar una nueva vivienda o iniciar obras sin tener que malvender propiedades previas por urgencia de capital.

El crédito puente de BBVA México (anteriormente Bancomer) y entidades como Banorte, Santander México y la SHF financia hasta el 65%-75% del costo del proyecto o adquisición. Se garantiza mediante hipoteca en primer lugar o fideicomiso de garantía, y se liquida ya sea con los recursos de la venta del inmueble o mediante la individualización en créditos hipotecarios a largo plazo.