BRRRR- Rechner (Sanierung & Nachbeleihung)
Simulieren Sie den Wertzuwachs durch Sanierung, Mietertrag und die Kapitalbeschaffung durch Nachbeleihung bei Sparkasse & Banken.
BRRRR Eingabewerte
Gebundenes Eigenkapital im Deal
Gesamte Eigeninvestition abzüglich befreites Kapital durch Nachbeleihung.
Cash-on-Cash-Rendite
Jährlicher Netto-Cashflow geteilt durch verbleibendes Eigenkapital.
Finanzielle Aufstellung
📊 Pro-Forma Ledger Matrix
| 1. 1. Kaufphase (Objekt mit Sanierungsbedarf) | |
| Kaufpreis der Immobilie | €0 |
| Eigenkapital beim Kauf | €0 |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer & Notar) | €0 |
| Geschätzte Sanierungskosten | €0 |
| Laufende Kosten während Sanierung | €0 |
| Gesamter Eigenkapitaleinsatz | €0 |
| 2. Erlöse aus Nachbeleihung | |
| Neuer Beleihungswert (Nachbeleihung) | €0 |
| Neue Darlehenssumme (Sparkasse/Bank) | €0 |
| Ablösung Altdarlehen | €0 |
| Kosten Nachbeleihung | €0 |
| 3. Deal-Zusammenfassung | |
| Gebundenes Eigenkapital im Deal | €0 |
| Neue monatliche Kreditrate | €0 |
| Monatlicher Netto-Cashflow | €0 |
| Cash-on-Cash-Rendite | 0% |
Die BRRRR-Methode in Deutschland: Kaufen, Sanieren, Vermieten, Nachbeleihen & Wiederholen
Die BRRRR-Strategie ist die Königsdisziplin für den skalierbaren Vermögensaufbau mit Immobilien in Deutschland. Durch gezielten Ankauf sanierungsbedürftiger Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser, Wertsteigerung und die Nachbeleihung des Beleihungswerts befreien Investoren ihr gebundenes Eigenkapital vollständig, während der monatliche Cashflow weiter wächst.
Die 5 Phasen des BRRRR-Zyklus in Deutschland
Kaufen (Buy)
Objekte mit Sanierungsbedarf unter Marktwert finden (Sparkassen-Angebote, Zwangsversteigerungen ZVG, ImmoScout24 oder Off-Market).
Sanieren (Rehab)
Wertsteigernde Sanierung (Bäder, Elektrik, Heizung, Dämmung). Steuerstrategisch die 15%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten planen.
Vermieten (Rent)
Neuvermietung zum aktuellen Mietspiegel oder Möbliertvermietung. Die nachgewiesene Nettokaltmiete stützt die Neubewertung der Bank.
Nachbeleihen
Neubewertung des Beleihungswerts bei der Sparkasse oder Hausbank. Kreditaufstockung bis zu 80% LTV, um das eingesetzte Eigenkapital bar abzulösen.
Wiederholen
Mit dem befreiten Eigenkapital und laufendem Mietüberschuss wird der nächste Kaufvertrag beurkundet – ohne neues Sparguthaben ansparen zu müssen.
Praxisbeispiel: Sanierung einer Eigentumswohnung (Ruhrgebiet / Leipzig)
So sieht die finanzielle Abwicklung eines BRRRR-Deals mit erfolgreicher Nachbeleihung in der Praxis aus:
| Investitionsposten / Deal-Phase | Betrag (€) | Erläuterung & Kennzahlen |
|---|---|---|
| Kaufpreis (Sanierungsbedürftig) | 80.000 € | 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m² |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) | + 8.000 € | Ca. 10% Nebenkosten je nach Bundesland |
| Sanierungskosten (Bad, Elektrik, Boden) | + 30.000 € | Umfassende Modernisierung zur Wertsteigerung |
| Gesamter Eigenkapitaleinsatz | 118.000 € | Vollständig eingesetztes Kapital während der Umsetzungsphase |
| Monatliche Kaltmiete nach Sanierung | 820 € / Monat | 9.840 € Jahresnettokaltmiete (Mietspiegelobergrenze) |
| Neuer Beleihungswert (Bankgutachten) | 150.000 € | Ermittelt durch Sachverständigen der Sparkasse |
| Nachbeleihung / Neues Darlehen (80% LTV) | 120.000 € | Kapitalbeschaffung zur freien Verwendung |
| Befreites Eigenkapital (Cash-Out) | 100% (0 € im Deal) | Monatlicher Netto-Cashflow nach Zins & Tilgung: +240 € / Monat |
⚖️ Steuerliche Vorteile: 10-Jahres Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
In Deutschland ist die BRRRR-Methode steuerlich besonders attraktiv: Da die Immobilie im Privatvermögen gehalten und vermietet wird, ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von 10 Jahren vollkommen steuerfrei (§ 23 EStG). Durch die Nachbeleihung ziehen Sie das investierte Kapital bereits kurz nach der Sanierung steuerneutral heraus, ohne den Steuervorteil der Spekulationsfrist zu gefährden.
Häufig gestellte Fragen zur BRRRR-Methode in Deutschland
Was bedeutet die BRRRR-Methode für Immobilieninvestoren in Deutschland?
BRRRR steht für Kaufen (Buy), Sanieren (Rehab), Vermieten (Rent), Nachbeleihen/Refinanzieren (Refinance) und Wiederholen (Repeat). Bei dieser Buy-and-Hold-Strategie wird eine Immobilie mit Sanierungsstau unter Marktwert erworben, aufgewertet, neu vermietet und anschließend durch eine Nachbeleihung (Kapitalbeschaffung auf den gestiegenen Beleihungswert) das eingesetzte Eigenkapital steuerfrei wieder herausgeholt, um das nächste Projekt anzuzahlen.
Wie funktioniert die Nachbeleihung bei Sparkassen und deutschen Banken?
Nach Abschluss der Sanierung und Vorlage des neuen Mietvertrags führt die finanzierende Bank (z. B. Sparkasse oder Volksbank) eine Neubewertung der Immobilie durch. Ergibt das Wertgutachten einen deutlich höheren Beleihungswert, gewährt die Bank ein Aufstockungsdarlehen (Nachbeleihung) im ersten oder zweiten Rang bis zu einem Beleihungsauslauf von 80% bis 90%. Dieses Kapital wird bar ausgezahlt und kann für Neuinvestitionen genutzt werden.
Was ist die 15%-Grenze bei Sanierungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten)?
Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gelten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf anfallen und ohne Umsatzsteuer mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie können dann nicht sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer (in der Regel 2% bzw. 3% pro Jahr) abgeschrieben werden.
Wie wirkt sich die 10-jährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG) auf BRRRR aus?
Im Gegensatz zum klassischen Fix & Flip behalten BRRRR-Investoren ihre Immobilien im langfristigen Bestand. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren sind die gesamten realisierten Wertsteigerungen beim Verkauf für private Investoren in Deutschland zu 100% steuerfrei (§ 23 EStG). Durch Nachbeleihung zieht der Investor bereits während der 10 Jahre liquide Mittel heraus, ohne steuerpflichtig zu verkaufen.
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