Calculadora BRRRR (Inversión Inmobiliaria)
Analiza la compra para reformar, activos bancarios con descuento, alquiler y refinanciación hipotecaria en España y México.
Parámetros BRRRR
Capital Restante en la Operación
Capital total invertido menos liquidez extraída con la nueva hipoteca.
Retorno sobre Capital (Cash-on-Cash)
Flujo de caja anual neto dividido entre el capital que permanece invertido.
Desglose Financiero
📊 Pro-Forma Ledger Matrix
| 1. 1. Fase de Compra (Activo) | |
| Precio de Compra | €0 |
| Entrada Inicial | €0 |
| Gastos de Compra (ITP / Notaría) | €0 |
| Coste Estimado de Reforma | €0 |
| Gastos Mensuales Durante Reforma | €0 |
| Capital Total Desembolsado | €0 |
| 2. Fondos de Refinanciación | |
| Nueva Tasación Post-Reforma | €0 |
| Nueva Hipoteca Concedida | €0 |
| Amortización Deuda Inicial | €0 |
| Gastos Nueva Hipoteca | €0 |
| 3. Resumen de la Operación | |
| Capital Restante en la Operación | €0 |
| Nueva Cuota Hipotecaria Mensual | €0 |
| Flujo de Caja Mensual Neto | €0 |
| Retorno sobre Capital (Cash-on-Cash) | 0% |
El Método BRRRR: Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar y Repetir
El método BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es una de las estrategias más potentes para inversores inmobiliarios particulares que buscan crear patrimonio a alta velocidad. Descubre cómo aplicarlo con éxito en España y México, aprovechando inmuebles con descuento de servicers bancarios y recuperando el 100% de tu capital mediante refinanciación hipotecaria.
Las 5 Fases del Ciclo BRRRR Explicadas Paso a Paso
Comprar (Buy)
Comprar por debajo de mercado (20%-40% descuento). Foco en activos bancarios (Aliseda, Solvia, CaixaBank, Haya) o viviendas antiguas a reformar.
Reformar (Rehab)
Reforma integral inteligente (cocina, baño, pintura, climatización) diseñada para maximizar el valor de tasación oficial (ARV) con costes contenidos.
Alquilar (Rent)
Arrendar a inquilinos solventes a precio de mercado. El contrato de alquiler firmado es clave para demostrar ingresos recurrentes ante el banco evaluador.
Refinanciar
Tasación homologada (Banco de España o SHF). Se solicita hipoteca por el 70%-80% del nuevo valor para retirar todo el capital invertido inicial.
Repetir (Repeat)
Con el capital recuperado y el inmueble generando flujo de caja positivo tras pagar la hipoteca, se adquiere el siguiente activo inmobiliario.
Casos Prácticos Reales: España (€) vs México ($ MXN)
🏦 Dónde Encontrar Inmuebles con Descuento para BRRRR
El éxito financiero de la estrategia BRRRR radica en comprar con descuento suficiente para que, tras la reforma, el LTV del préstamo hipotecario cubra todos los costes incurridos:
Servicer de Banco Santander y Blackstone. Gran cartera de pisos para reformar en periferias urbanas.
Servicer de Banco Sabadell / Intrum con alta penetración en Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.
Activos bancarios y daciones en pago comercializados con descuentos del 25% al 45% sobre mercado.
Subastas públicas en España y remates judiciales en México para inversores con liquidez inmediata.
Preguntas Frecuentes sobre la Estrategia BRRRR
¿Qué es el método BRRRR en la inversión inmobiliaria?
El método BRRRR es un acrónimo en inglés que significa Comprar (Buy), Reformar (Rehab), Alquilar (Rent), Refinanciar (Refinance) y Repetir (Repeat). Es una estrategia de inversión inmobiliaria diseñada para maximizar la velocidad del dinero: se adquiere un inmueble con alto descuento (a menudo de procedencia bancaria), se revaloriza mediante una reforma integral, se arrienda para generar flujo de caja y se solicita una hipoteca sobre el nuevo valor de tasación para recuperar todo o casi todo el capital inicial e invertirlo en el siguiente inmueble.
¿Cómo se refinancia un inmueble reformado en España?
En España, una vez finalizada la reforma y alquilada la vivienda, se encarga una tasación homologada por el Banco de España (a través de sociedades como Tinsa, Gloval o Sociedad de Tasación). Con el informe de tasación actualizado, los bancos conceden una hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria de hasta el 70% u 80% del valor de tasación, siempre que la cuota no supere el 30%-35% del ratio de endeudamiento del inversor (CIRBE).
¿Dónde encontrar viviendas con descuento en España (activos bancarios y subastas)?
Las mejores oportunidades para el método BRRRR provienen de servicers inmobiliarios bancarios como Aliseda (Banco Santander), Solvia (Sabadell / Intrum), Haya Real Estate (BBVA / Cerberus) y CaixaBank Inmuebles, además del Portal de Subastas del BOE. Estas plataformas comercializan inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias con descuentos de entre el 20% y el 40% sobre el valor de mercado.
¿Cómo se aplica la estrategia BRRRR en México (CDMX, Guadalajara, Monterrey)?
En México se conoce como 'Comprar, Remodelar, Rentar y Refinanciar'. Se adquieren propiedades a través de remates bancarios o en colonias con alta plusvalía (por ejemplo, Doctores, Álamos o Portales en CDMX). Tras la remodelación, se tramita un avalúo certificado por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) y se solicita un crédito de liquidez con garantía hipotecaria ante la banca comercial, que suele prestar entre el 50% y el 70% del valor avalúo.
¿Qué impuestos se pagan al comprar para reformar (ITP vs ISAI)?
En España se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma (p. ej. Madrid 6%, Cataluña o Comunidad Valenciana 10%). En México se liquida el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que suele situarse entre el 2% y el 5,5% dependiendo del estado y el municipio, además de los honorarios notariales.
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