BRRRR Vastgoed Calculator (Investeren & Herfinancieren)
Bereken waardevermeerdering door renovatie, huurinkomsten en het vrijspelen van overwaarde via herfinanciering in Nederland.
BRRRR Invoergegevens
Resterend Eigen Vermogen in Deal
Totale inleg minus het kapitaal dat vrijkomt bij herfinanciering.
Cash-on-Cash Rendement
Jaarlijkse netto cashflow gedeeld door resterend ingelegd vermogen.
Financieel Overzicht
📊 Pro-Forma Ledger Matrix
| 1. 1. Aankoopfase | |
| Aankoopprijs | €0 |
| Eigen Inbreng | €0 |
| Aankoopkosten (k.k. / Notaris) | €0 |
| Geschatte Verbouwingskosten | €0 |
| Maandelijkse Aanloopkosten | €0 |
| Totale Investering | €0 |
| 2. Opbrengst Herfinanciering | |
| Waarde na Verbouwing (Taxatie) | €0 |
| Nieuwe Hypotheeksom | €0 |
| Aflossing Initiële Lening | €0 |
| Kosten Nieuwe Lening | €0 |
| 3. Samenvatting van de Deal | |
| Resterend Eigen Vermogen in Deal | €0 |
| Nieuwe Hypotheeklast / Mnd | €0 |
| Maandelijkse Netto Cashflow | €0 |
| Cash-on-Cash Rendement | 0% |
De BRRRR-Methode in Nederland: Investeren in Vastgoed, Verduurzamen en Herfinancieren
De BRRRR-strategie (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) is een van de snelste manieren om vermogen op te bouwen door te investeren in vastgoed in Nederland. Door kluswoningen met een laag energielabel (E/F/G) met korting aan te kopen, doelgericht te verduurzamen naar de vrije sector (187+ WWS-punten) en vervolgens de overwaarde te herfinancieren via een zakelijke vastgoedhypotheek, speel je je eigen inleg vrij om oneindig door te groeien.
De 5 Stappen van de BRRRR-Cyclus op de Nederlandse Woningmarkt
Aankopen (Buy)
Zoek kluswoningen of verouderde appartementen met achterstallig onderhoud (energielabel E, F of G) via Funda of veilingen, met minimaal 15% tot 25% onderhandelingskorting.
Verduurzamen (Rehab)
Pak isolatie, HR++ beglazing en een hybride warmtepomp aan. Richt de woning zo in dat je in het WWS-puntenstelsel boven de 187 punten uitkomt voor vrije sector huur.
Verhuren (Rent)
Sluit een model huurovereenkomst voor onbepaalde tijd af met gescreende huurders tegen een marktconforme vrije sector huurprijs, wat direct de getaxeerde huurwaarde verhoogt.
Herfinancieren (Refi)
Laat het pand taxeren op de marktwaarde in verhuurde staat. Sluit een verhuurhypotheek af bij partijen als RNHB, Mogelijk of Domivest tot 75% LTV om je inleg terug te halen.
Herhalen (Repeat)
Doordat je eigen vermogen weer op je bankrekening staat en het eerste pand maandelijks cashflow oplevert, gebruik je hetzelfde geld opnieuw voor aankoop nummer twee.
De Sleutel tot BRRRR in Nederland: WWS Puntenstelsel & Energielabels
De Wet Betaalbare Huur & Vrije Sector (187+ Punten)
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de gereguleerde sector uitgebreid met het middenhuursegment (tot en met 186 WWS-punten). Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat een verouderde woning met energielabel E/F/G vast kan komen te zitten aan een dwingende maximale huurprijs. Met de BRRRR-methode renoveer je gericht: door het toevoegen van isolatie, HR++ beglazing, energiezuinige installaties en hoogwaardige voorzieningen breng je het puntenaantal boven de 187 punten. Daarmee liberaliseer je het pand naar de vrije sector, wat resulteert in hogere markthuren en een direct hogere getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat.
Zakelijk Vastgoed Financieren: RNHB, Mogelijk & Domivest
Grote consumentenbanken financieren over het algemeen geen speculatieve verbouwingen of commerciële verhuurportfolio's. Nederlandse BRRRR-beleggers maken daarom gebruik van gespecialiseerde financiers van zakelijk vastgoed zoals RNHB, Mogelijk Vastgoedfinancieringen, Domivest en Nestr. Tijdens de verbouwingsfase kan gewerkt worden met een bouwdepot of tijdelijke overbruggingsfinanciering. Zodra het pand verduurzaamd en verhuurd is, wordt een langdurige verhuurhypotheek afgesloten op basis van 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, waarmee de initiële inleg wordt vrijgespeeld.
Praktijkvoorbeeld: BRRRR-Case in Tilburg / Rotterdam (in €)
98,9% Eigen Vermogen Teruggewonnen| Fase / Post | Bedrag (€) | Financiële Toelichting |
|---|---|---|
| Aankoopprijs (Kluswoning Label F) | € 170.000 | Onderhandeld met 18% korting t.o.v. vergelijkbare instapklare woningen. |
| Aankoopkosten k.k. (10,4% overdrachtsbelasting + notaris) | € 20.000 | Overdrachtsbelasting voor beleggers (10,4%) plus notariële leveringsakte. |
| Verbouwingsbudget & Verduurzaming | € 45.000 | Isolatie, HR++ beglazing, warmtepomp, luxe keuken en badkamer (naar Label A). |
| Totale Investering Vooraf (All-in) | € 235.000 | Volledige eigen inleg (of combinatie met kortlopende overbrugging). |
| Maandelijkse Huuropbrengst (Vrije Sector) | € 1.450 / mnd | 192 WWS-punten behaald; geliberaliseerde vrije sector huur. |
| Nieuwe Marktwaarde in Verhuurde Staat (Taxatie) | € 310.000 | Getaxeerd door gecertificeerd taxateur na voltooiing verduurzaming & verhuur. |
| Nieuwe Verhuurhypotheek (75% LTV) | € 232.500 | 75% x € 310.000 afgesloten bij een vastgoedfinancier. |
| Resterend Eigen Kapitaal in Pand | € 2.500 | Slechts € 2.500 blijft vastzitten in het pand (98,9% kapitaal gerecupereerd)! |
Fiscaal Structureren: Box 3 Privé of Vastgoed-BV?
Box 3 (Particulier Beleggen)
- • Overwaarde belastingvrij: Geld dat vrijkomt bij herfinanciering is een schuld en telt niet als belastbaar inkomen.
- • Schuldenaftrek: De hypotheekschuld vermindert de grondslag voor de vermogensrendementsheffing in Box 3.
- • Let op: Bij actieve zelfwerkzaamheid kan de Belastingdienst verbouwingswinst belasten als resultaat uit overige werkzaamheden (Box 1).
Box 2 / Vastgoed-BV
- • Werkelijk rendement: Alleen werkelijke huuropbrengsten minus afschrijvingen, rentekosten en onderhoud worden belast via de vennootschapsbelasting (Vpb).
- • Aftrekbaarheid verbouwingskosten: Onderhouds- en exploitatiekosten zijn direct aftrekbaar van de winst.
- • Ideaal voor schaalvergroting: Winsten kunnen binnen de holding onbelast worden geherinvesteerd in volgende projecten.
Veelgestelde Vragen over de BRRRR-Methode in Nederland
Wat is de BRRRR-methode bij investeren in vastgoed?▼
De BRRRR-methode staat voor Buy (Kopen), Rehab (Verbouwen/Verduurzamen), Rent (Verhuren), Refinance (Herfinancieren) en Repeat (Herhalen). Het is een bewezen vastgoedstrategie waarbij je een kluswoning met korting aankoopt, ingrijpend renoveert en verduurzaamt om de woningwaarde en het energielabel te maximaliseren, verhuurt voor stabiele cashflow, en vervolgens herfinanciert via een vastgoedhypotheek. Hierdoor haal je je ingelegde eigen geld belastingvrij terug om direct het volgende pand te financieren.
Hoe beïnvloedt het WWS puntenstelsel en de Wet betaalbare huur de BRRRR-strategie?▼
Onder de Wet betaalbare huur en het Woningwaarderingsstelsel (WWS) worden woningen tot 186 punten gereguleerd in het middenhuur- of sociale segment met maximale huurprijzen. Door gerichte verduurzaming (van energielabel E/F/G naar A of hoger, isolatie, warmtepomp en luxe afwerking) behaal je 187 punten of meer. Hierdoor valt de woning in de vrije sector, waardoor je een marktconforme huurprijs mag vragen en de marktwaarde in verhuurde staat aanzienlijk toeneemt.
Hoe werkt herfinancieren van verhuurd vastgoed in Nederland?▼
Na de renovatie en het afsluiten van een huurovereenkomst laat je het pand taxeren door een gecertificeerd taxateur op basis van de 'marktwaarde in verhuurde staat'. Gespecialiseerde vastgoedfinanciers zoals RNHB, Mogelijk Vastgoedfinancieringen, Domivest of Nestr verstrekken vervolgens een buy-to-let hypotheek tot 75% à 80% van deze nieuwe getaxeerde waarde. Met deze lening los je eventuele tijdelijke overbruggingsfinanciering af en trek je je eigen inbreng belastingvrij terug.
Wat is fiscaal voordeliger voor BRRRR: Box 3 privé of een vastgoed-BV?▼
In Box 3 betaal je vermogensrendementsheffing over een forfaitair rendement minus schuldenaftrek, waarbij gerealiseerde overwaarde bij herfinanciering belastingvrij blijft. Bij grotere portefeuilles en actieve verbouwingen (waarbij de fiscus werkzaamheden kan aanmerken als 'meer dan normaal vermogensbeheer' in Box 1) kiezen professionele beleggers vaak voor een vastgoed-BV. Hierin worden werkelijke winsten en huuropbrengsten na aftrek van rente en afschrijvingen belast via vennootschapsbelasting (Vpb).
Find the Best DSCR Loans for Your BRRRR Strategy
Compare DSCR loan rates from top lenders and maximize your refinance proceeds.